Federálny program daňového úveru na bývanie s nízkymi príjmami bol úspešný od roku 1987 v poskytovaní slušných bytov nájomcom s nízkymi príjmami za prijateľné nájomné. Ak hľadáte byt na nehnuteľnosti s daňovým úverom, mali by ste vedieť, skôr ako začnete platiť žiadosť, niektoré veci by ste mali vedieť. Toto sú odpovede na často kladené otázky týkajúce sa federálneho programu daňového úveru na bývanie s nízkymi príjmami.
Otázka: Aký je program daňového úveru?
Odpoveď: Program daňového úveru, známy tiež ako „federálny daňový program na bývanie s nízkym príjmom“ alebo jednoducho LIHTC, je populárny a cenovo dostupný program bývania, ktorý existuje približne od roku 1987. Na rozdiel od väčšiny programov bývania, ktoré spravuje americké ministerstvo. zákona o bývaní a rozvoji miest (HUD), program daňového úveru spravuje IRS v koordinácii so štátnymi agentúrami financovania bývania v celej krajine. Prenajímatelia, ktorí sa zúčastňujú na programe, dostanú nárok na daňové úľavy na 10 rokov za svoje nehnuteľnosti na daňový úver výmenou za prenájom aspoň niektorých svojich bytov nájomcom s nízkym príjmom za obmedzený nájom.
Otázka: Môžem si uplatniť nárok na daňový úver?
Odpoveď: Nie. Program daňového úveru má svoje meno, pretože majitelia zúčastnených nehnuteľností dostávajú cenné daňové úvery výmenou za udržanie svojej budovy dostupnej. Ako nájomca v nehnuteľnosti s daňovým úverom získava výhoda formu obmedzeného nájomného za predpokladu, že máte nárok na príjem.
Otázka: Započítavajú sa do dôchodku domácnosti?
Odpoveď: Ak máte dôchodok alebo inú anuitu, je tu veľká šanca, že sa bude musieť nejakým spôsobom započítať do vášho príjmu domácnosti. Ako by mal prenajímateľ určiť, ako zaobchádzať s anuitou, ktorú máte (alebo ktorú môžete založiť po podpísaní nájomného bytu s nízkym príjmom na nehnuteľnosti s daňovým úverom), závisí od toho, či máte právo vybrať zostatok anuita a ak už prijímate platby.
Ak ste už začali prijímať platby, prenajímateľ sa musí opýtať svojho makléra, či máte právo na výber zostatku anuity. Ak máte toto právo, prenajímateľ musí s vašou anuitou zaobchádzať ako s aktívom.
Akonáhle začnete dostávať anuitné platby, nemôžete ich zvyčajne previesť na paušálnu sumu hotovosti. Ak je to vaša situácia, vaše pravidelné platby sa budú považovať za príjem vášho prenajímateľa.
Očakávajte, že váš prenajímateľ bude musieť overiť, či máte právo na výber zostatku (aj keď sú stanovené pokuty), na akom základe je možné očakávať rast anuity v nasledujúcom roku, akékoľvek odovzdanie alebo poplatok za predčasný výber a daňová sadzba a sankcia, ktorá by sa uplatnila, keby ste vybrali celý zostatok vašej anuity.
Otázka: Sú trusty počítané ako súčasť príjmu domácnosti?
Odpoveď: Úvery sa často nejakým spôsobom počítajú ako súčasť príjmu domácnosti. Ako by mal prenajímateľ určiť, ako zaobchádzať s dôverou, ktorú máte (alebo ktorú môžete založiť po podpísaní nájomnej zmluvy na byt s nízkymi príjmami v daňovej nehnuteľnosti), závisí od toho, či máte prístup k príkazcovi na účte alebo príjem z účtu.
Otázka: Sú aktíva počítané ako príjem?
Odpoveď: Nie. Majetok sám sa nezapočítava ako príjem. Akýkoľvek príjem, ktorý vyprodukuje majetok, sa však zvyčajne počíta pri určovaní oprávnenosti domácnosti na príjem.
Otázka: Overujú majitelia príjmy?
A: Áno. Ak uvažujete o žiadosti o nízkopríjmový byt v daňovom úvere, očakajte, že prenajímateľ alebo správca nehnuteľnosti bude potrebovať overenie príjmu a majetku. Program daňového úveru si vyžaduje výslovné potvrdenie vzhľadom na to, o koľko ide.
Otázka: Ako presne sa vypočíta moje nájomné?
Odpoveď: Nájomné sa počíta na základe počtu spální v byte, a nie podľa skutočného počtu ľudí, ktorí tam žijú. Váš prenajímateľ musí vypočítať nájomné za predpokladu, že v každej spálni (alebo v prípade ateliéru) žije 1, 5 obyvateľa.
Napríklad, nájomné za byt s dvoma spálňami by bolo založené na troch osobách (1, 5 x 2 spálne) v byte.
Nájomné na daňový úver zahŕňa aj príplatky za služby.
Maximálne nájomné, ktoré môžete zaplatiť za jednotku s nízkym príjmom v nehnuteľnosti s daňovým úverom, je 30 percent z percentuálneho podielu (zvyčajne 50 alebo 60 percent) stredného hrubého príjmu (AMGI).
Otázka: Ovplyvňuje počet ľudí v mojej domácnosti oprávnenosť?
A: Áno. Počet ľudí vo vašej domácnosti má vplyv na to, či máte nárok na nízkopríjmovú jednotku v daňovom úvere. Vaša domácnosť musí zarábať menej ako určité percento AMGI, ktoré je založené na veľkosti domácnosti. Na druhej strane, daňový úver nie je založený na skutočnom počte ľudí vo vašom byte.
Otázka: Musím podpísať špeciálny nájom?
Odpoveď: Nie. Program daňového úveru nevyžaduje od majiteľov nehnuteľností, aby nájomníci podpísali špeciálnu nájomnú zmluvu. Môžete však nájsť dodatok k nájomnému s jedným alebo dvoma doložkami špecifickými pre program daňového úveru. Napríklad pravdepodobne môžete očakávať klauzulu, v ktorej sa vyžaduje, aby ste každý rok spolupracovali s prenajímateľom pri recertifikácii a overovaní svojho príjmu, a môže sa vyskytnúť jazyk, ktorý hovorí, že ak sa váš prenajímateľ dozvie, že ste vedome poskytli nepravdivé alebo neúplné informácie o príjmoch pri určovaní oprávnenosti, toto môže byť dôvodom na ukončenie vášho prenájmu.
Otázka: Môžem si prenajímať každý mesiac?
ODPOVEĎ: Keď prvýkrát podpíšete nájomnú zmluvu v prípade nehnuteľnosti na daňový úver, musí to trvať najmenej šesť mesiacov (aj keď existuje niekoľko výnimiek). Potom sa vy a váš prenajímateľ môžu dohodnúť na obnovení nájmu na mesačnej báze.
Otázka: Budú v budove existovať nájomníci s trhovou sadzbou?
Odpoveď: Môže existovať. Veľa nehnuteľností na daňové úľavy zahŕňajú niektoré byty s nízkymi príjmami a niektoré byty za trhové sadzby.
Otázka: Budem vynikať ako príjem s nízkymi príjmami, ak existujú nájomníci s trhovou sadzbou?
A: Nemali by ste. Prenajímatelia sú povinní neoddeľovať trhové a nízkopríjmové byty a nikto z vášho daňového úveru by nemal vedieť, koľko nájomného platíte, pokiaľ im to nepoviete.
Otázka: Je môj príjem určený na základe toho, čo som za posledný rok dosiahol?
Odpoveď: Nie. Určuje sa to tešením a „anualizáciou“ vášho príjmu na budúci rok. Napríklad, ak v práci zarobíte 3 000 dolárov mesačne, tento príjem sa bude počítať ako 36 000 dolárov (12 mesiacov x 3 000 USD), aj keď sa ukáže, že získate mesiac alebo po strate zamestnania mesiac, keď sa presťahujete do svojho bytu.
Otázka: Ako vlastníci počítajú nepravidelný príjem zo zamestnania?
Odpoveď: Príjem zo zamestnania sa musí zahrnúť ako súčasť príjmu domácnosti, či už je príjem stabilný alebo nepravidelný.
Za normálnych okolností musia prenajímatelia, ktorí sa zúčastňujú na programe daňového úveru, použiť súčasnú situáciu nájomcu na „anualizáciu“ príjmu, čo znamená, že zahŕňa sumu, ktorú nájomca očakáva, že zarobí v priebehu nasledujúcich 12 mesiacov, aj keď sa ukáže, že tento počet je oveľa vyšší. alebo nižšie.
Otázka: Diskvalifikuje ma rozvodové konanie alebo spoločné aktíva?
Odpoveď: Nie. Budúci nájomca nie je diskvalifikovaný jednoducho kvôli tomu, že má rozvodové právo alebo spoločné aktíva.
Aj keď je možné, že vaša situácia v súvislosti s príjmami po rozvode by vás urobila nespôsobilými, mať rozvodové vyrovnanie alebo spoločné aktíva nie sú platnými dôvodmi na odmietnutie vybaviť žiadosť žiadateľa o daňový úver alebo automaticky považovať žiadateľa za nespôsobilý na príjem.
Otázka: Je nájomné založené na mojom príjme?
Odpoveď: Nie. Na rozdiel od iných programov bývania je daň z úverového úveru založená na priemernom príjme vo vašom okrese alebo v iných miestnych oblastiach. Tento priemer sa nazýva AMGI, ktorý HUD každý rok aktualizuje. Skutočný príjem je dôležitý, pokiaľ ide o určenie, či spĺňate podmienky pre nízkopríjmový byt v daňovej nehnuteľnosti. Skutočné nájomné, ktoré platíte, sa však nezakladá na vašom príjme.
Otázka: Nie som spôsobilý pre ostatných, ak zarobím príliš vysoký príjem z nehnuteľnosti na daňový úver?
A: Nie nevyhnutne. Aj keď každá daňová úverová nehnuteľnosť musí pri určovaní oprávnenosti na príjem platiť rovnaké pravidlá, môžete zarobiť príliš veľa za jednu daňovú úverovú nehnuteľnosť, ale stále ju môžete považovať za oprávnenú pre ostatných. Môže k tomu dôjsť, ak napríklad zarobíte 55 percent limitu príjmu. Majetok, ktorý sa musí prenajímať nájomcom, ktorý nezíska viac ako 50 percent limitov príjmu, by vás odmietol, ale nehnuteľnosti využívajúce 60 percent by vás považovali za oprávnené. Limity príjmu sa tiež líšia podľa krajov, takže ak zarobíte trochu príliš veľa príjmu pre jednu nehnuteľnosť, môžete mať úspech na inej nehnuteľnosti, ktorá používa rôzne limity.
Otázka: Môžem byť vysťahovaný, ak po príchode môj príjem stúpne?
Odpoveď: Nemali by ste sa báť, že budete vysťahovaní z dôvodu prekročenia príjmu. Ak váš príjem stúpne na 140 percent AMGI, nie je problém. Ak váš príjem stúpne nad túto úroveň, môže vyžadovať, aby prenajímateľ podnikol kroky na zabezpečenie toho, aby budova zostala kvalifikovaná pre všetky svoje daňové úľavy.
V najhoršom prípade môže váš prenajímateľ (s náležitým oznámením) prepnúť váš byt na trhovú sadzbu a stratíte výhodu z obmedzeného nájomného. Ak je však váš príjem taký vysoký, nemáte nízky príjem a mali by ste si mať možnosť dovoliť si platiť trhovú sadzbu. Prenajímatelia nehnuteľností s daňovým úverom môžu vysťahovať nájomníkov len z dôvodu „dobrej veci“, ako je to definované štátnymi alebo miestnymi zákonmi. To tiež znamená, že váš prenajímateľ sa nemôže rozhodnúť neobnoviť svoj nájom bez dobrého dôvodu.
Otázka: Pri každej zmene môjho príjmu musím byť znovu certifikovaný?
A: Našťastie nie. Program daňového úveru nemá „predbežné recertifikácie“, čo znamená, že ak zmeníte zamestnanie, získate zvýšenie alebo kúpite či predáte aktívum, nemusíte znova vypočítať a overiť príjem. Mali by ste očakávať, že sa stretnete s manažmentom a znovu potvrdíte svoj príjem iba raz ročne, zvyčajne okolo výročia podpísania zmluvy o prenájme.
Otázka: Ako študent môžem žiť v daňovom úvere?
Odpoveď: Všeobecným pravidlom je, že ak je každý vo vašej domácnosti študentom denného štúdia, nemôžete si prenajať daň z nehnuteľnosti na daň. Takže ak ste študent na plný úväzok so spolubývajúcim, ktorý chodí do školy na čiastočný úväzok, potom ste v poriadku. Ak každý vo vašej domácnosti chodí do školy na plný úväzok, opýtajte sa manažmentu, či spadáte do výnimky.
Otázka: Musí daňový úver vyhovovať zákonom o diskriminácii?
A: Áno. Na vlastnosti daňového úveru sa vzťahujú rovnaké právne predpisy o spravodlivom bývaní ako na konvenčné nehnuteľnosti. Navyše, vďaka dohode medzi HUD, ministerstvom financií a ministerstvom spravodlivosti (DOJ), sa IRS môže ľahko dozvedieť o prenajímateľskom porušení spravodlivého bývania a použiť ho ako dôvod pre nedodržanie daňových dobropisov. To znamená, že majitelia nehnuteľností na nehnuteľnosti majú ešte väčší dôvod na to, aby vás nediskriminovali.
Otázka: Ako môžu nájomníci a záujemcovia získať viac informácií o programových požiadavkách?
Odpoveď: Nájomníci a vyhliadky majú často otázky týkajúce sa príjmu a pravidiel týkajúcich sa vlastností daňového úveru. Okrem odpovedí na časté otázky, na ktoré ste odpovedali tu, môžete získať odpovede na otázky týkajúce sa konkrétneho štátu aj od štátnej agentúry pre bývanie, ktorá spravuje program daňového úveru v mieste bydliska.